Introdução à Administração Imobiliária e à locação Alexandre Junqueira Gomide* Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam [...]
Locação na Lei 8.245/91 O que é locação? Nos termos do artigo 565 do Código Civil (CC), a locação é o contrato onde uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível1, mediante certa retribuição. São partes no contrato de locação [...]
Questões correlatas à locação Solidariedade legal A obrigação é solidária quando a totalidade de seu objeto pode ser reclamada por qualquer dos credores ou a qualquer dos devedores (art. 264 do Código Civil – CC). A lei prevê que a solidariedade não se presume, mas resulta da lei ou do acordo entre as partes [...]
Retomada do imóvel pelo locador Durante o prazo de vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) A regra do direito civil brasileiro é de que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da mencionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de que estas [...]
Devolução do Imóvel pelo Locatário Durante a vigência do contrato de locação (antes de findo o prazo estabelecido no contrato) A regra que rege os contratos é a de que o pactuado entre as partes deve ser integralmente cumprido (princípio do pacta sunt servanda1). Esse mandamento é de extrema importância. Na locação, por exemplo, [...]
A Alienação do Imóvel Durante a Locação na Lei 8.245/91 Direito de preferência Requisitos para o exercício do direito de preferência, prelação ou preempção O direito de preferência surgiu não só para diminuir os riscos de uma venda simulada que rompe na maioria das vezes o contrato de locação, como também para facilitar [...]
Deveres das partes no contrato de locação Locador O descumprimento pelo locador das obrigações previstas no contrato de locação entabulado entre as partes permite a rescisão do contrato. Dependendo do caso, abre-se ainda a possibilidade do locador requerer perdas e danos. Passamos a enumerar as principais obrigações do locador no contrato de locação. Entregar [...]
Benfeitorias e sua Indenização Benfeitorias Por primeiro, devemos entender o que são as benfeitorias e quais as suas variações. As benfeitorias são os melhoramentos acrescidos à coisa. Podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias. Passamos agora a diferenciá-las: Benfeitorias necessárias – são as que dizem respeito à própria estrutura, solidez e conservação do prédio. [...]
Locação por temporada Definição A locação por temporada é definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91): Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, [...]
Locações Especiais Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados A regra especial relativa a esses estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Trata-se de proteção inquilinária em que a lei restringe as hipóteses em que o contrato de locação pode ou não ser rescindido. Portanto, a relação locatícia [...]
Garantias contratuais Para o fiel cumprimento das cláusulas dispostas no contrato de locação, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê, em seu artigo 37, quatro garantias locatícias. Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança [...]
Aspectos Gerais das Ações Locatícias Quando uma ação é proposta, ela é regulada, em regra, pelo Código de Processo Civil Brasileiro (Lei 5.869/73). Esse diploma traz as regras gerais sobre a tramitação dos processos. Assim, por ali são contados os prazos para a contagem dos recursos, a forma de citação1, regras de competência2, entre [...]
Ações locatícias de despejo e consignação de aluguel A ação de despejo é a ação apropriada para que o locador retome a posse do imóvel, quer seja a denúncia motivada ou imotivada (art. 5º. da Lei do Inquilinato – Lei 8.245/91). Nos casos em que a Lei do Inquilinato não deve ser aplicada, como nos [...]
Ação Revisional de Aluguel Ação revisional de aluguel – artigos 68 a 70 da Lei 8.245/91 A ação revisional de aluguel tem por objetivo a discussão do valor do aluguel contratualmente estabelecido. Por meio dos argumentos trazidos tanto pelo locador quanto pelo locatário, caberá ao juiz verificar se o valor previsto no contrato corresponde [...]
Ação renovatória Da ação renovatória A ação renovatória tem por objetivo compelir o locador a renovar o contrato de locação por prazo determinado. Apenas o inquilino poderá ser autor nessa demanda. Seria um contrassenso imaginarmos que o locador poderia obrigar o locatário a renovar um contrato de locação, forçando-o a contratar aquilo que não deseja. [...]